La teoría moderna de carteras nos enseña que tener diversificado tu portafolio en clases de activos descorrelacionados reduce la volatilidad total y eleva la rentabilidad esperada a largo plazo. Siendo las acciones y los bonos las principales clases a tener en cartera, existe una clase especial que conserva baja correlación con las dos anteriores, las acciones de negocios inmobiliarios, conocidas en el mercado americano como REITs.

Una cartera bien diversificada que contenga acciones REITs, además de las acciones y bonos del mercado general, proporciona mejores retornos a largo plazo que otras carteras que no las contengan. Esto es así debido a su baja correlación, que permite un extra de rentabilidad final gracias al rebalance periódico, que permite comprar barato y vender caro según el ciclo terminado.

Las empresas que son representadas por estas acciones inmobiliarias hacen negocio de tres formas:

1. Por las rentas generadas del alquiler de los inmuebles.
2. Por la apreciación del valor de los inmuebles.
3. Por las ganancias de capital generadas por las ventas de inmuebles.

La primera forma de hacer negocio lo llamaremos ingresos anuales y a las otras dos lo llamaremos crecimiento del capital. La suma de todas nos da un retorno anual medio desde 1930 del 9,1%, muy parecido al rendimiento medio del mercado de acciones USA en el mismo periodo:

En la siguiente tabla podemos ver los rendimientos desglosados por tipo y décadas, destacando la consistencia y regularidad de los ingresos anuales como parte más importante del negocio inmobiliario:

El hecho de que una gran parte de los retornos de los REITs provenga de los ingresos por alquileres, hace que sea un arma muy efectiva para luchar contra la inflación de corto plazo, ya que los dueños de las empresas inmobiliarias pueden incrementar los precios de los alquileres si el coste de la vida se eleva. Este hecho, sumado al incremento del valor del inmueble a largo plazo a razón del aumento del IPC, precisamente por ser una cosa física comprable, necesaria y duradera, hace que los REITs sean una efectiva herramienta para luchar contra el peor enemigo del ahorrador.

Es de señalar también que los REITs son la forma más simple de participar en el negocio de los inmuebles, ya que proporciona una cesta muy diversificada de propiedades en cada acción, sin las preocupaciones de tener que gestionar las viviendas directamente, y con la máxima liquidez posible, muy al contrario que poseer las propiedades uno mismo y hacer negocio de ellas. Por contra, la propia gestión de los dueños recortará algunos puntos la rentabilidad generada por las empresas, además de tener que soportar una volatilidad mayor que el mercado físico de inmuebles. Como casi cualquier cosa en la vida, no todo iban a ser ventajas.

Otro aspecto negativo es la obligación de estas empresas de entregar vía dividendos al menos el 90% de sus beneficios, haciendo que fiscalmente no sea muy conveniente comprar REITs como persona física en tu propia cuenta personal, ya que la hacienda pública se llevará una quinta parte de cada dividendo entregado, perjudicando el interés compuesto y sus beneficios para el largo plazo.

En la siguiente gráfica, que compara el rendimiento de los REITs sin contar con los ingresos anuales, podemos observar como el hecho de conservar los edificios y aprovecharse del incremento de su valor, nos hace protegernos a largo plazo de la temida inflación:

En esta otra, al añadir al incremento del valor de los inmuebles los ingresos provenientes de sus rentas, observarás como la rentabilidad a largo plazo es muy similar a la del mercado total de acciones:

Y en esta última, puedes ver la baja correlación en casi cada década con respecto a bonos de plazo intermedio y acciones del mercado total:

Estos son tres ejemplos de REITs globales:

• Simon Property, la acción REIT de mayor capitalización del mundo.
• Unibail Rodamco, la acción REIT de mayor capitalización de la zona euro.
• Federal Realty Investment Trust, la única REIT que no sólo es una aristócrata del dividendo, sino que además es una Dividend King.

Los gráficos de esta entrada están sacados del fenomenal libro «All About Asset Allocation«, del destacado boglehead Richard Ferri. Si quieres saber más acerca del papel de los REITs en la cartera de inversión, te recomiendo leer el capítulo 9.

Resumiendo:

• Los REITs son una clase de activos que, siendo renta variable y perteneciendo al mercado general, podemos separar de acciones y bonos.
• Son la forma más fácil y líquida de participar en el negocio inmobiliario.
• Su baja correlación con acciones generales y bonos les ofrece especial atractivo en carteras de largo plazo.
• Forman, junto a las minas de oro y a los TIPs, una gran herramienta para luchar contra la inflación de corto y medio plazo.

Como siempre, un abrazo grande.