REITs, la forma más simple, fácil y líquida de invertir en el negocio inmobiliario

foto reit

La teoría moderna de carteras nos enseña que tener diversificado tu portafolio en clases de activos descorrelacionados reduce la volatilidad total y eleva la rentabilidad esperada a largo plazo. Siendo las acciones y los bonos las principales clases a tener en cartera, existe una clase especial que conserva baja correlación con las dos anteriores, las acciones de negocios inmobiliarios, conocidas en el mercado americano como REITs.

Una cartera bien diversificada que contenga acciones REITs, además de las acciones y bonos del mercado general, proporciona mejores retornos a largo plazo que otras carteras que no las contengan. Esto es así debido a su baja correlación, que permite un extra de rentabilidad final gracias al rebalance periódico, que permite comprar barato y vender caro según el ciclo terminado.

Las empresas que son representadas por estas acciones inmobiliarias hacen negocio de tres formas:

1. Por las rentas generadas del alquiler de los inmuebles.
2. Por la apreciación del valor de los inmuebles.
3. Por las ganancias de capital generadas por las ventas de inmuebles.

La primera forma de hacer negocio lo llamaremos ingresos anuales y a las otras dos lo llamaremos crecimiento del capital. La suma de todas nos da un retorno anual medio desde 1930 del 9,1%, muy parecido al rendimiento medio del mercado de acciones USA en el mismo periodo:

reits 80 years

En la siguiente tabla podemos ver los rendimientos desglosados por tipo y décadas, destacando la consistencia y regularidad de los ingresos anuales como parte más importante del negocio inmobiliario:

reits decades

El hecho de que una gran parte de los retornos de los REITs provenga de los ingresos por alquileres, hace que sea un arma muy efectiva para luchar contra la inflación de corto plazo, ya que los dueños de las empresas inmobiliarias pueden incrementar los precios de los alquileres si el coste de la vida se eleva. Este hecho, sumado al incremento del valor del inmueble a largo plazo a razón del aumento del IPC, precisamente por ser una cosa física comprable, necesaria y duradera, hace que los REITs sean una efectiva herramienta para luchar contra el peor enemigo del ahorrador.

Es de señalar también que los REITs son la forma más simple de participar en el negocio de los inmuebles, ya que proporciona una cesta muy diversificada de propiedades en cada acción, sin las preocupaciones de tener que gestionar las viviendas directamente, y con la máxima liquidez posible, muy al contrario que poseer las propiedades uno mismo y hacer negocio de ellas. Por contra, la propia gestión de los dueños recortará algunos puntos la rentabilidad generada por las empresas, además de tener que soportar una volatilidad mayor que el mercado físico de inmuebles. Como casi cualquier cosa en la vida, no todo iban a ser ventajas.

Otro aspecto negativo es la obligación de estas empresas de entregar vía dividendos al menos el 90% de sus beneficios, haciendo que fiscalmente no sea muy conveniente comprar REITs como persona física en tu propia cuenta personal, ya que la hacienda pública se llevará una quinta parte de cada dividendo entregado, perjudicando el interés compuesto y sus beneficios para el largo plazo.

En la siguiente gráfica, que compara el rendimiento de los REITs sin contar con los ingresos anuales, podemos observar como el hecho de conservar los edificios y aprovecharse del incremento de su valor, nos hace protegernos a largo plazo de la temida inflación:

reit ipc

En esta otra, al añadir al incremento del valor de los inmuebles los ingresos provenientes de sus rentas, observarás como la rentabilidad a largo plazo es muy similar a la del mercado total de acciones:

reits sp500

Y en esta última, puedes ver la baja correlación en casi cada década con respecto a bonos de plazo intermedio y acciones del mercado total:

reits acciones bonos

Estos son tres ejemplos de REITs globales:

  • Simon Property, la acción REIT de mayor capitalización del mundo.
  • Unibail Rodamco, la acción REIT de mayor capitalización de la zona euro.
  • Federal Realty Investment Trust, la única REIT que no sólo es una aristócrata del dividendo, sino que además es una Dividend King.

Los gráficos de esta entrada están sacados del fenomenal libro “All About Asset Allocation“, del destacado boglehead Richard Ferri. Si quieres saber más acerca del papel de los REITs en la cartera de inversión, te recomiendo leer el capítulo 9.

Resumiendo:

  • Los REITs son una clase de activos que, siendo renta variable y perteneciendo al mercado general, podemos separar de acciones y bonos.
  • Son la forma más fácil y líquida de participar en el negocio inmobiliario.
  • Su baja correlación con acciones generales y bonos les ofrece especial atractivo en carteras de largo plazo.
  • Forman, junto a las minas de oro y a los TIPs, una gran herramienta para luchar contra la inflación de corto y medio plazo.

Como siempre, un abrazo grande.

Comments

  1. Pablo García Calvo dice:

    Hola, me parecen muy acertados tus textos y me interesa el proyecto. Gracias de antemano. Saludos

    • Antonio R. Rico dice:

      Hola Pablo, me alegra que te hayan gustado los artículos que has leído. Te apunto y te reenvío los últimos correos de novedades.

      Muchas gracias a ti!

  2. Hola Antonio,

    Estoy interesado en que me apuntes a la lista.

    Gracias

  3. Vicente Salvador dice:

    Hola, Antonio.
    Sigo con mucho interés tus comentarios y proyecto. Me gustaría que me apuntaras en la lista.
    Gracias.

  4. Man dice:

    Hola Antonio,

    Estoy interesado en que me apuntes a la lista.

    Muchas gracias

  5. Jose Luis dice:

    Hola. Sigo tu blog con regularidad. Me gustaria estar en la lista.

  6. Diego M. dice:

    Hola, yo tengo desde 2015 SPYJ (SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF), índice global que incluye las 3 que comentas entre otras 😉

    Distribuye cada trimestre dividendo, en 2017 a ojo ha sido un 3.5%-4%

    El valor lo compré a 29,42 EUR y está ahora a 29,83 EUR, pero esto es lo de menos (lo malo que no he ido balanceando/reinvirtiendo dividendos)

    Pensaba meter otro con más peso en zona EURO (SPDR FTSE EPRA Europe ex UK Real Estate UCITS ETF), pero es una decisión que no he madurado… y ahora me interesa más tu proyecto 😉

    • Antonio R. Rico dice:

      Hola Diego.

      El ETF que tienes te habrá ofrecido un 4% anual vía dividendos más lo poquito que ha subido la cartera global REIT, sobretodo también por la apreciación del euro con respecto a la mayoría de divisas.

      Probablemente el que te planteas de la zona euro lo haya hecho algo mejor precisamente por ser mayoritariamente en euros, pero no sabemos cual de ellos será el que mejor lo haga en el futuro. En cualquier caso, sobreponderar la cartera global con algo de euros es una idea que siempre veo bien.

      Me alegra que te guste el proyecto!!! 😉

  7. Miguel dice:

    “Otro aspecto negativo es la obligación de estas empresas de entregar vía dividendos al menos el 90% de sus beneficios, haciendo que fiscalmente no sea muy conveniente comprar REITs como persona física en tu propia cuenta personal”

    Supongo que si invertimos a través de un fondo de inversión ya no lo hacemos como persona física como tal y no habría que declarar parte de esos beneficios recibidos. ¿Estoy en lo cierto?

    Un saludo!

    • Antonio R. Rico dice:

      ¡Equilicuá! 😉

      • emilimar dice:

        Hola Antonio. Estoy con los trámites de apertura. Espero ser de los fundadores de tu proyecto. Saludos desde Malaga

        • Antonio R. Rico dice:

          Hola paisano! Qué envidia que estés por allí. Yo no puedo…

          Tod@s los que estén participando y se hayan unido durante el primer mes, serán considerados fundadores.

          Muchas gracias!

          • Borja dice:

            Estamos todos expectantes… 🙂

            Para cuando calculas?

          • Antonio R. Rico dice:

            Hola Borja,

            pues te parecerá que no pero sé lo mismo que tú… 🙂

            Las cosas de palacio van despacio, y ya sólo depende de que todo vaya rodado y nos manden la buena nueva.

            Muchas gracias!

  8. Pep dice:

    Y esta función podría hacerla Amundi Is Ftse Epra Nareit Global Ae-C?? Es el mejor fondo tipo REIT?

    • Antonio R. Rico dice:

      Sí Pep, es muy muy muy buen fondo. Yo diría que el mejor fondo de REITs globales de los que se comercializan en España.

  9. Sabino dice:

    Hola Antonio.

    Aunque soy 100% renta variable, creo que tu proyecto tiene un hueco en mi cartera.

    Me gustaría estar en tu lista.

    Muchas gracias

    • Antonio R. Rico dice:

      Hola Sabino, ya estás apuntado. Me alegra que te haya gustado aunque no se adapte del todo a tu filosofía 100% bolsa.

      Muchas gracias a ti!

  10. Juan CA dice:

    Qué pasada de artículo!!!! Esto sí es material nuevo y de calidad. Muchísimas gracias!

  11. Luis dice:

    Hola Antonio!

    Lector tuyo desde hace ya unos años…y muy interesado en el proyecto. Por favor, considera apuntarme a la lista.

    Abrazo

    • Antonio R. Rico dice:

      Hola Luís!

      Muchas gracias por tu seguimiento. Ya estás apuntado. También recibirás los últimos correos de novedades.

      Fuerte abrazo para ti también!

  12. Carlos dice:

    Hola Antonio.
    Suma uno más a los interesados en tu iniciativa.
    Un saludo

  13. Julen dice:

    ¡Enhorabuena Antonio!. Me encanta ver cómo esto se convierte en un proyecto después de años leyéndote y aprendiendo contigo.
    Apúntame a ma lista por favor.

    Sobre los REITS, ¿no crees que Simon y Unibail Rodamco están demasiado conventrados en Real Estate comercial?. Oficinas, hoteles, logística y vivienda también son interesantes…

    Un abrazo.

    • Antonio R. Rico dice:

      Hola Julen, muchas gracias por tu seguimiento y por tus palabras. Ya te he apuntado y reenviado los correos de novedades anteriores.

      Entiendo lo que comentas, y sé que sería mucho más académico tener diversificado a los REITs convenientemente. Pero tal y como hemos visto en las gráficas de la entrada, las propiedades inmobiliarias (tanto viviendas como comercios) se revalorizarán en el tiempo a largo plazo con una tasa parecida a la inflación, y las rentas de sus negocios, sean del tipo que sean, terminarán por completar la rentabilidad total.

      Es cierto que los distintos tipos de REITs pueden tener rentabilidades algo dispares dependiendo de que el ciclo económico afecte a unos más que a otros, pero pienso que no afectará demasiado a nuestra granja, que se beneficiará más de tener a las mejores vacas posibles, independientemente de la raza. (Me está empezando a encantar este símil de la granja… 🙂 )

      Un fuerte abrazo Julen.

  14. Pedro dice:

    Enhorabuena Antonio, es un placer leerte y saber sobre tu proyecto. Me gustaría unirme! Un abrazo desde Donosti.

    • Antonio R. Rico dice:

      Hola Pedro, ya te he añadido y reenviado los correos de novedades.

      El placer es mío. Tengo un buen número de seguidores de Donosti, y algunos de ellos son veteranos del blog. (Mi foto de portada sabrás que es en la playa de la Concha 🙂 )

      Un abrazo grande!

  15. Alejandro dice:

    Hola Antonio!

    Me ha gustado mucho la entrada. El análisis de los REITS es algo que tenía pendiente desde hacía tiempo pero no sabía en qué libro consultarlo. Esta entrada ha venido ni que pintada. Me apunto el libro para mi lista de futuribles (que no hace más que crecer).

    Un saludo!

    • Antonio R. Rico dice:

      Hola Alejandro!

      Rick Ferri es uno de los Bogleheads de referencia. Ha escrito varios libros todos relacionados con la indexación y la gestión pasiva, pero el referido a esta entrada me parece su mejor contribución. Es un devoto de incluir REITs en la cartera pasiva, así que les dedica un detallado capítulo.

      Un saludo!

  16. Pablo H dice:

    Me encanta esta web desde que la encontré hace poquito tiempo. Apúntame Antonio, por favor.

    Se que van a ser preguntas tontas y fuera del post, pero como he empezado a interesarme por la inversión pasiva y mi conocimiento es muy limitado, me arriesgaré:

    1. He podido ver que las rentabilidades históricas del sp500 son superiores que cualquier índice europeo, ¿Por qué deberíamos tener estos en nuestra cartera más allá de que el TER sea inferior o la diversificación? Mi confianza a largo plazo en los gobiernos europeos es escasa, debo admitirlo…

    2. Si vas a largo plazo, es recomendable tener varios brokers, ¿Cuales recomendarías? ¿Es realmente importante que los etf sean nominativos y no en omnibus?

    3. Tengo 29 años, y un perfil bastante de bajo riesgo en mis finanzas personales. He pensado un peso de 80 acciones/20 bonos. Cuál es tu opinión?

    Un saludo y gracias otra vez por tu esfuerzo

    • Antonio R. Rico dice:

      Hola Pablo, me alegra que te gustara el blog desde el momento en que lo conociste, y que te hayas quedado con nosotros. Ya te he apuntado a la lista y reenviado los últimos correos de novedades.

      En cuanto a tus dudas:

      1. Las rentabilidades históricas del SP500 y del índice EAFE son similares. Si tomamos una muestra de casi un siglo, hay grandes ciclos de dominio alterno. Es cierto que en los últimos 20 años el mercado USA ha funcionado mejor, pero eso no es prueba sufiente para darlo como ganador en los próximos ciclos de largo plazo.

      2. Será raro que te encuentres ETFs que no se vayan a comprar a través de cuentas omnibus a nombre del broker. Con la cantidad de opciones pasivas de las que disponemos ya en España vía fondos, yo pienso que son estos últimos los vehículos más adecuados.

      3. Eres joven y creo que no has debido vivir ningún gran ciclo bajista desde que tienes ahorros. Graham recomendaba (y yo le secundo) una cartera 50/50, y como máximo 75/25 sólo en el caso de estar muy muy muy seguro de que las bolsas seguirán subiendo. Como el futuro es incierto, yo prefiero una proporción fija adaptada a mí, o bien dinámica adaptándola a mi edad y situación.

      Así que, si te ves realmente cómodo con 80/20, adelante. Pero yo optaría por una cantidad en acciones entre 60 y 75, al menos hasta que vivas tu primera recesión, y sientas como se revuelven las tripas cuando tu patrimonio cae un 40% en un plis plas. Es mi opinión personal.

      Muchas gracias a ti Pablo.

  17. NICOLAS ALCOLEA dice:

    Buenas Antonio,

    Estoy interesado en tu proyecto de fondo inversion.

    Por favor inclúyeme en la lista.

    Muchas gracias

  18. Santi dice:

    Hola, Antonio:

    He leído en Sure Dividend un artículo reciente sobre los REITs

    https://www.suredividend.com/equity-reits/

    Al final del artículo el autor escribe lo siguiente:

    “Readers will note that I have no traditional retail shopping center or mall eREITs listed in the table above. Despite the high dividend yields, I believe the continuing risk from changing shopping trends and increased e-Commerce will continue to depress traditional retail shopping center eREIT revenue and earnings.”

    Explicas que en tu fondo vas a incorporar Simon Property (la REIT de mayor capitalización del mundo) y Federal Realty Investment Trust (un Dividend King). Al consultar veo que el negocio de ambas son precisamente los centros comerciales. ¿No te preocupa el impacto que pueda tener en el futuro sobre dichos REITs la tendencia que el autor dice haber observado en el cierre de centros comerciales?

    • Antonio R. Rico dice:

      Hola Santi, creo que contesté una duda parecida más arriba.

      La verdad es que no me preocupa el futuro de ninguno de los sectores del mercado. Los centros de ocio son un tipo de negocio más, y los que sepan adaptarse a lo que pida el mercado en el futuro, seguirán obteniendo beneficios, pero como cualquier negocio de otros sectores.

      Si comparas un gráfico de largo plazo de REITs totales con REITs Properties, verás como tienen rentabilidades pasadas (y esperadas) casi idénticas.

      Lo que les da un extra de diferenciación con respecto a otros sectores del mercado es el hecho de tener que invertir en la compra de inmuebles para usarlos en sus actividades comerciales. Por eso las REITs, sean del tipo que sean, ofrecen cierta protección contra la inflación de corto y medio plazo.

      Por cierto, el blog que enlazas es fantástico. Una gran referencia para los dividend growth investors.

      Muchas gracias Santi!

  19. Jaime dice:

    Hola me encantaría ser parte de la lista.

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